При получении кредита выбор оценщика превращается в своего рода лотерею. Федеральные банки должны руководствоваться в этом отношении строгими правилами, которые запрещают заемщику выбирать оценщика. Большинство банков и других кредитных учреждений чувствуют себя увереннее, если сами принимают такое решение. Я предпочитаю, чтобы оценщика выбрал ипотечный брокер, или предлагаю кандидата и пытаюсь убедить кредитора назначить именно его. Как правило, я хочу, чтобы у меня было право голоса в этом вопросе.
Дело в том, что назначенные банком оценщики не всегда располагают достаточным опытом в той категории недвижимости, которую хочет приобрести покупатель. Такое случается нередко. Большинство банков рассылают предложения трем оценщикам и затем выбирают одного из них, основываясь не столько на его опыте, сколько на наличии у него свободного времени и стоимости услуг. Однако некачественно проведенная оценка может разрушить всю сделку.
Чтобы избежать этого, я предпочитаю иметь одну-две кандидатуры оценщиков, которые хорошо разбираются в нужном мне типе недвижимости, и предлагаю их банкам. Кроме того, я рекомендую не спешить и предварительно досконально обсудить свою точку зрения с ипотечным брокером и оценщиком. Если оценщик не соглашается с вашими выводами относительно текущей стоимости недвижимости и ее прогнозов, то вы оказываетесь в незавидном положении. В любом случае с оценщиком надо вести себя откровенно и снабжать его максимумом информации о недвижимости.
Возьмите на заметку
Оценка недвижимости всегда субъективна. Вы имеете право на собственное мнение, но при этом должны располагать аргументами, чтобы отстаивать его.
Изучение рынка
Как правило, оценка стоимости того или иного здания всегда сопровождается дискуссией о рыночной ситуации в данной категории недвижимости. Если вы планируете сложный проект типа кондоминиума, отеля, поля для гольфа или какого-то уникального индивидуального жилого дома, то потребуется дополнительное изучение рынка. Это делается не только для вашего сведения, но и для того, чтобы убедить окружающих.
Существуют компании регионального и национального уровня, которые в состоянии провести такое исследование для любого типа проекта, в том числе и конкретно для вашего. Поручите им эту работу. Ее результаты сможете демонстрировать всем заинтересованным лицам. Это поможет разъяснить позицию и создаст дополнительные аргументы для защиты своей точки зрения.
Возьмите на заметку
Результаты маркетингового исследования помогут разъяснить позицию и создадут дополнительные аргументы для защиты своей точки зрения.
Однако должен вас предостеречь: такие исследования могут быть весьма дорогостоящими. Как правило, они обойдутся вам в 10–30 тысяч долларов. Тем не менее в ряде случаев затраты более чем окупаются. Я с успехом использовал подобные отчеты, чтобы аргументировать необходимость приобретения той или иной недвижимости. Повторю еще раз: будет намного легче отстаивать позицию относительно условий покупки, цен, уровня квартплаты и т. д., если у вас есть авторитетное мнение третьей стороны.
Изучение бухгалтерской и налоговой отчетности
Этот, последний, пункт нашего перечня может доставить немало приятных минут, когда подойдет время уплаты налогов. Работая с недвижимостью, очень важно иметь рядом хорошего налогового консультанта. И перед сделкой, и после ее завершения придется принимать важные решения. Лучше, если в качестве советчиков будут выступать люди, которые хорошо разбираются в чрезвычайно сложном налоговом кодексе. Прежде чем подписывать какие-то документы, вы должны вместе с юристом разобраться, какую форму собственности лучше всего избрать для своего имущества и имущества партнеров. Будет это ТОО или корпорация? Какую структуру они должны иметь? От выбора формы собственности зависит сумма налоговых платежей. После завершения сделки бухгалтер должен заполнить форму К‑1 (отчет о доходах и расходах владельца недвижимости) и при необходимости провести аудит.
Возьмите на заметку
Если у вас до сих пор нет хорошего бухгалтера и налогового консультанта, обзаведитесь ими.
Профессия ипотечного брокера имеет одно преимущество: мне попадают в руки великолепные проекты, связанные с недвижимостью, и я с удовольствием помогаю творчески настроенным предпринимателям претворять их в жизнь. Однако это требует умения не только видеть общую картину, но и обращать пристальное внимание на детали.
Во всех сделках с недвижимостью присутствует риск. Разница между профессиональным инвестором и любителем состоит в том, что профессионал управляет рисками, окружая себя способной командой, готовой оказать помощь на любом этапе сделки. Подготовительный период – это как раз один из таких этапов, где ничего нельзя оставлять на волю случая!
* * *
Скотт Макферсон является главой и соучредителем специализированной финансовой компании «Capital Advisory Group, LC». Фирма основана в 2001 году и финансирует сделки с недвижимостью на общую сумму в 3,5 миллиарда долларов. Скотт участвовал в самых разных проектах – от покупки незастроенной земли до возведения высотных кондоминиумов в Портленде и Тампе стоимостью более 100 миллионов долларов.
13. Ким Далтон. Ценность растет изнутри
Я порой в шутку называю Ким Далтон хамелеоном. Она работает дизайнером по интерьерам. Мы с женой взяли ее в группу, которая включает в себя таких профессионалов, как архитектор, генеральный подрядчик и ландшафтный дизайнер. Прозвище Ким заслужила тем, что я иногда не могу ее узнать. Случается, она появляется на работе, совершенно изменив внешний вид и темперамент. Это зависит от характера проекта, над которым в данный момент она работает. У Далтон чрезвычайно гибкая психика – очень важное качество для дизайнера по интерьерам.
Сегодня, когда люди заходят к нам в офис, они восхищенно ахают, потому что Ким внесла в его облик едва уловимые, но очень выигрышные детали. Ее вклад в проекты просто неоценим. Ее труд не просто резко повышает стоимость недвижимости, но и придает интерьерам домашний уют и теплоту. Благодаря Ким мы с удовольствием занимаемся работой, потому что и в офисе чувствуем себя как дома.
Нет ничего хуже, чем проект, на который владелец затратил миллионы долларов, но сэкономил на дизайне интерьера. Мне приходилось бывать в жилых и офисных зданиях, где владельцы либо поскупились на внутреннее оформление, либо не придали ему значения. Такая недвижимость не просто не вдохновляет на приобретение, но и буквально отталкивает покупателей. А ведь недорогая покраска стен в какой-нибудь необычный цвет может придать зданию в 100 тысяч долларов такой вид, словно оно стоит миллион. Именно поэтому профессиональное дизайнерское чутье Ким играет важную роль в успехе наших проектов с недвижимостью.
Роберт Кийосаки
Возможно, вы сочтете меня слишком пристрастной, но я убеждена, что дизайн интерьера играет чрезвычайно важную роль. Независимо от того, покупаете ли дом с целью спекуляции, готовите особняк к продаже, модернизируете многоквартирный жилой дом или ремонтируете офисное здание, хороший дизайн всегда повысит их стоимость. Кроме того, он позволяет существенно сократить время продажи. Продуманный дизайн организует внутреннее пространство, объединяя в единое целое цвет, свет, декор и отделку.
Не следует путать дизайн интерьеров с визуальными эффектами, которые были разработаны много лет назад для зрительного увеличения пространства и с тех пор успешно помогают домовладельцам продавать жилую недвижимость. Специалисты по таким эффектам используют особенности восприятия человеком пространства и света. Дизайнеры по интерьерам, в свою очередь, могут делать, в принципе, то же самое, но их работа включает в себя дополнительно элементы эстетики, позволяющие по-иному воспринимать температуру, звуки, запахи. Она вносит в пространство уравновешенность и гармонию. Все составляющие добавляют недвижимости ценность, что помогает продавать ее легче и быстрее. Как инвестор, вы должны учитывать эти моменты. От них зависит разница между продажей недвижимости и получением от нее максимального экономического эффекта.
Комплектование команды
Вы можете решить, что содержание команды профессионалов – затея дорогостоящая и ненужная, но в действительности это самая разумная инвестиция, если, конечно, не считать вложения денег собственно в недвижимость. Внимательно подумайте, какую пользу могут принести проекту профессионалы. Я подхожу к подбору команды очень вдумчиво. Собственный бизнес я начала, установив контакт с одним блестящим архитектором, и эти взаимоотношения сохранялись более двадцати лет. Успех любого проекта во многом зависит от того, насколько сработались люди. В вашу команду должны входить архитектор, дизайнер по интерьерам, генеральный подрядчик, ландшафтный дизайнер, инженеры и субподрядчики. Обычно архитектор и генеральный подрядчик рекомендуют инженеров и субподрядчиков из числа тех, с кем им уже приходилось работать, но неплохо иметь в запасе и собственных кандидатов.
